전월세 안심신탁 사업, 집주인 신청 순서와 4.35%

2026년 11월 5일 국토교통부 보도자료(11월 4일)와 HUG 안심전세포털 화면으로 확인한 내용입니다.

전월세 안심신탁 사업은 집주인(임대인)이 11월 4일부터 HUG 안심전세포털이나 전국 HUG 지사에서 상시 신청할 수 있고, 첫 공고 기준 집주인은 세입자 예치금의 연 4.35%(세전)를 매달 월세처럼 HUG에서 받습니다. 세입자는 보증금을 집주인이 아니라 HUG에 맡기고 만기에 HUG에서 직접 돌려받는 구조입니다. 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 시작됩니다.

집주인 입장에서 신청 화면까지 가는 순서와, 신청 전에 걸리는 조건을 먼저 정리했습니다.

신청 전에 확인할 조건

임대인·임차인 모두 소득이나 자산으로 자격을 따지지는 않습니다. 대신 집과 임대조건에 제한이 있습니다.

항목	기준
주택 유형	제한 없음
주택가격	20억 원 이하
선순위 부채비율	주택가격의 80% 이하
예치금	적정 전세 시세 이내
가입 제한	국세·지방세 체납 등 주거안정을 해칠 수 있는 경우

계약 형태는 예치금 100%에 월세 0원인 전세형이 기본이고, 보증부 월세형도 가능하지만 월세가 예치금의 1/240보다 적은 '준전세형'까지만 허용됩니다. 월세 물건을 전세로 바꾸게 하려는 사업 취지 때문입니다.

 

신청 순서 따라하기

1. HUG 안심전세포털 첫 화면에서 '전월세 안심신탁' 메뉴로 들어갑니다.
2. 임대인 모집공고문을 내려받아 대상주택 요건을 확인합니다.
3. 안심전세포털이나 가까운 HUG 지사(주택 소재지와 관계없음)에서 참여를 신청합니다.
4. HUG가 신청이 들어온 차례로 대상주택 요건을 검증합니다.
5. 임대인·HUG·임차인 3자 계약을 맺고, 임차인이 예치금을 HUG 전용 계좌에 냅니다.
6. 2027년 1월부터 순차 입주하고, 집주인은 매달 수익을 받습니다.

세입자를 아직 못 구했어도 신청할 수 있습니다. 집주인이 원하면 HUG 홈페이지에 주택 소재지·면적·임대조건·공인중개사 정보를 올려 세입자 모집을 도와준다고 보도자료에 적혀 있습니다. 첫 화면은 HUG 안심전세포털이고, 아래 캡처의 왼쪽 메뉴에서 '전월세 안심신탁'을 누르면 됩니다.

집주인이 매달 받는 돈 계산

집주인이 받는 금액은 '예치금 × 약정 수익률 ÷ 12'입니다. 이번 첫 공고의 약정 수익률은 연 세전 4.35%이고, 수익률은 반기마다 공고할 때 새로 정하되 한 번 계약하면 계약기간과 갱신 때까지 같은 비율이 유지됩니다.

예치금	연 수익(세전)	월 수익(세전)
2억 원	870만 원	72만 5천 원
3억 원	1,305만 원	108만 7,500원
4억 원	1,740만 원	145만 원

위 표는 4.35%로 직접 계산한 세전 금액입니다. 이 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 감면분 농어촌특별세 비과세를 '추진'한다고 돼 있어서, 세금 혜택은 아직 확정이 아니라 예정 단계로 보는 게 맞습니다. 계약이 끝난 뒤 다음 세입자를 다시 안심신탁으로 받는 조건이면, 공실 기간에 최대 2개월치 수익을 HUG가 지급합니다.

 

일반 월세·전세와 비교하면

구분	일반 월세	일반 전세	안심신탁
보증금 보관	집주인	집주인	HUG
집주인 수입	세입자 월세	보증금 운용	HUG가 매달 지급
연체 위험	있음	해당 없음	HUG 지급이라 없음
보증금 반환	집주인	집주인	HUG가 직접

집주인 쪽에서 보면 월세를 받는 것과 비슷하지만 돈을 주는 쪽이 세입자가 아니라 HUG라서 연체 걱정이 없고, 반대로 큰 목돈(보증금)을 손에 쥘 수는 없습니다. 보증금을 받아 다른 곳에 쓰던 방식에 익숙한 집주인에게는 맞지 않을 수 있고, 매달 고정 수입이 필요한 집주인에게는 맞는 구조입니다. 예를 들어 3억 원 예치금이면 월 108만 7,500원(세전)을 받는데, 같은 집을 보증금 없이 월세로 줄 때 받을 수 있는 금액과 비교해 보면 판단이 쉬워집니다. 주택연금 가입자가 이 계약을 맺고 지방으로 옮기는 경우 실거주 의무 예외를 허용하는 방안도 계획에 들어 있으나 세부 요건은 별도 발표 예정입니다.

세입자 쪽에서 달라지는 점

세입자는 계약할 때 예치금의 10%, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 냅니다. 집주인에게 보증금을 주지 않기 때문에, 집주인 빚 때문에 집이 압류·경매로 넘어가도 예치금은 HUG가 보관하고 있어 돌려받는 데 문제가 없다는 게 이 사업이 일반 전세와 가장 크게 다른 점입니다. 주택임대차보호법도 그대로 적용돼 계약갱신청구권, 임대료 증액 5% 제한, 대항력이 똑같이 인정됩니다.

다만 예치금을 돌려줄 때 집주인이 집 훼손 같은 합리적 사유로 이의를 내면 HUG가 일부를 유보할 수 있습니다. 일반 전세의 보증금이 하던 수선비 담보 역할을 남겨 둔 셈입니다. 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에는 따로 가입하지 않아도 됩니다.

신청할 때 막히는 칸

가장 먼저 걸리는 건 부채비율입니다. 주택가격 대비 기존 선순위 채권이 80%를 넘으면 신청 자체가 안 됩니다. 주택가격이 5억 원이라면 선순위 근저당 등이 4억 원 이하여야 합니다. 두 번째는 예치금 수준입니다. 시세보다 높게 잡으면 검증 단계에서 조정되니, 주변 전세 시세를 미리 확인해 두는 편이 빠릅니다. 계약 때 필요한 기본 서류 발급은 주민등록등본 인터넷발급 글에 정리해 두었습니다.

 

자주 묻는 질문

전월세 안심신탁 사업은 언제까지 신청하나요?

11월 4일 첫 공고 이후 상시 접수입니다. 수익률은 반기마다 공고할 때 다시 정해집니다.

임대사업자 등록을 해야 하나요?

보도자료에는 임대등록 여부와 관계없이 개인·법인 임대인이 참여할 수 있다고 돼 있습니다.

입주는 언제부터인가요?

신청 접수, 요건 검증, 3자 계약, 예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차 입주합니다.

국토교통부·HUG 보도자료 '전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고'(2026년 11월 4일)와 HUG 안심전세포털 화면(11월 5일 열람)을 기준으로 썼습니다. 월 수익은 4.35%로 직접 계산한 세전 금액이고, 세금 감면은 추진 단계입니다.